2026-10-14

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国庆过后，各地的新房销售情况有所回暖，但与此形成鲜明对比的是中国二手房市场却面临着严峻挑战。过去，买家在市场中常常无所顾忌地砍价，但随着新房现房销售制度的实施，核心地段新房的供应预期大大减少。与此同时，随着存量时代的来临，二手房交易在今年前八个月的市场占比已超过一半。卖方在价格谈判中显得更加坚定，不愿随意降价出售，而买方则保持谨慎态度，不愿随意追高出价。由此，双方之间的博弈愈发激烈。

每到春天，房地产市场的小阳春常常成为话题，而今年的春季行情持续时间比往年更为漫长。以往的楼市小阳春通常集中在三四月，但今年自五月以来，核心城市的二手房成交依旧活跃。作为此次行情的领跑者，北京和上海的二手房交易出现了放量、挂牌量下降和价格企稳的现象。在数以万计的成交数据背后，市场的热度究竟来源于何处？为什么老旧小区的房源首先引爆市场？这轮行情与以往单纯依靠价格换取成交量有何实质区别？再次上涨的信号是否意味着市场真的企稳了？

许多人曾预测这股小阳春热度将席卷全国，但实际上，二手房市场的拉锯战比预想的更为激烈。以北京和上海为代表的一线城市在今年的房地产市场中发挥了先锋的作用。今年四月，北京的二手住宅成交量达到了惊人的1.8万套，创下近五年来四月的新高；而在上海，二手商品房的成交则达到2.9万套，处在近年同期的高位，其中多达八天的备案量超过千套。这两大城市的小阳春行情究竟是昙花一现，还是市场逐渐企稳的信号，对后续市场信心的建立至关重要。

一个积极的消息是，当前北京和上海的二手房成交规模仍在持续上升。中指研究院的数据显示，截至今年五月二十四日，这两地的二手房交易同比增长分别为15%和29%。其中，上海在五月十日的单日网签量达到了1664套，再次刷新了近五年的单日新高。对于一线城市持续的楼市热度，究竟是哪些买家在入市，未来的支撑力度又如何？通过时间线的延展，我们可以看到随着存量时代的到来，二手房的购买主力发生了显著变化。

来自多个研究机构的数据表明，低总价房源的刚需购房者正是此次市场成交的主要力量。以北京为例，据普瑞地产研究显示，截至四月份，当地成交的二手房中，售价在300万元以下的房源占比已达78%。这一数字较2023年初的65%有所提升，尤其是200万元以下的房源，其成交占比从45%上升至60%。这一趋势说明，购买300万元以下房源的买家几乎占据了市场的绝大多数。上海的市场特征同样类似，截至今年四月，当地300万元以下房源的成交占比为70%，进一步按照房源面积细分，70平方米以下及总价在200万元以下的房源成交占比均达到41%和50%。

刚需购房需求如此高涨，背后的原因在于买卖双方的预期差距一度降到了最低。普瑞地产的研究指出，这种刚需房源成交比例的攀升，正是由于去年老旧小区房源价格的下滑，形成了较高的性价比，持续吸引着市场上的刚性需求。而中指研究院则认为，一线城市二手房成交向低总价段集中，主要是因为之前房价持续回调，部分房源的总价已降至刚需购房者可承受的范围，性价比优势突出，让之前观望的需求开始入市。

合硕机构的首席分析师郭毅指出，低总价房产占比的上升不仅仅局限于北京和上海，广州等其他一线城市同样存在这样的现象。其核心逻辑是，市场经历了一轮下行周期后，逐步进入筑底阶段。在这一阶段，部分较小户型及老旧房源的价格已出现超跌情况。同时，部分业主由于担心房价继续下滑，纷纷集中挂牌出售这类房产，从而导致市场供给量上升，形成价格互相压制的态势。在这样的市场环境中，低价房源价格由于超跌而吸引购房者，而出售这些房源的业主却因缺乏资金来支持改善型住房的购置，造成改善购房的动力不足。

以实例说明，如果手头只有价值200到300万元的房产，想要置换到同区域的更高档住房，可能需要出售两套甚至三套房，才能完成置换。在此情形下，部分拥有多套房产的家庭更倾向于卖房变现，这便导致改善型房源的成交比例相对下滑。自去年起，依靠价格调整带动的以价换量，是核心城市二手房市场的显著特征，但如今，这种单一依靠价格拉动成交的模式正逐渐改变。

几个月前，一些机构曾乐观预测二手房未来的走向将是整体回暖。中指研究院认为，至2025年二手房成交量整体呈现不弱，虽然成交增长主要依赖挂牌量的激增，房价依然面临下行压力。但今年的情况却有所不同，供给端已出现挂牌量趋稳、价格跌幅收窄的趋势。根据中指的数据，到2026年四月末，重点城市的二手房存量挂牌量环比下降了1.6%，与去年的高点相比回落了4.3%。在这一过程中，北京和上海的挂牌量皆呈现波动性下降的趋势。